Immobilienverkauf – Makler finden

Der Immobilienverkauf zählt für die meisten Menschen zu den bedeutendsten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens. Ob Haus, Wohnung oder Grundstück – wer verkaufen möchte, steht vor vielen Fragen: Wie viel ist die Immobilie wert? Makler oder Privatverkauf? Welche Unterlagen brauche ich? Und welche Steuern fallen an?

Diese Schritt-für-Schritt-Anleitung begleitet Sie durch den gesamten Prozess des Immobilienverkaufs – von der ersten Bewertung bis zur Schlüsselübergabe.

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Schritt 1: Den richtigen Immobilienwert ermitteln

Bevor Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung auf den Markt bringen, benötigen Sie einen realistischen Marktwert. Ein zu hoher Angebotspreis schreckt Käufer ab – ein zu niedriger bedeutet finanziellen Verlust.

Einflussfaktoren auf den Immobilienwert

Bewertungsmethoden im Überblick

In Deutschland gibt es drei anerkannte Bewertungsverfahren:

• Vergleichswertverfahren: Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in dicht bebauten Gebieten. Der Wert wird anhand realer Verkaufspreise vergleichbarer Objekte ermittelt.
• Ertragswertverfahren: Für Renditeobjekte und Mehrfamilienhäuser. Basis sind die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen.
• Sachwertverfahren: Für einzigartige Immobilien ohne Vergleichsobjekte. Berechnung auf Basis der Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung.

Schritt 2: Makler beauftragen oder privat verkaufen?

Eine der wichtigsten Entscheidungen beim Immobilienverkauf: selbst verkaufen oder einen Profi beauftragen? Beide Wege haben klare Vor- und Nachteile.

Vorteile eines Immobilienmaklers

• Professionelle Wertermittlung und tiefe Marktkenntnis
• Breites Käufernetzwerk und zielgerichtetes Marketing
• Übernahme von Besichtigungen, Verhandlungen und Papierkram
• Rechtssichere Vertragsgestaltung
• Erhebliche Zeitersparnis für den Eigentümer

Maklerprovision: Wer zahlt wie viel?

Seit der Reform des Maklerrechts im Dezember 2020 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, trägt mindestens die Hälfte der Provision. In der Praxis wird die Courtage häufig geteilt.

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Schritt 3: Notwendige Unterlagen zusammenstellen

Ein vollständiges Dokumentenpaket beschleunigt den Verkaufsprozess und schafft Vertrauen bei potenziellen Käufern. Folgende Unterlagen sind beim Immobilienverkauf erforderlich:

• Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
• Energieausweis – seit 2014 gesetzlich vorgeschrieben; fehlende Aushändigung kann mit bis zu 15.000 Euro Bußgeld geahndet werden
• Flurkarte / Lageplan
• Baupläne und Grundrisse
• Wohnflächenberechnung
• Bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Teilungserklärung, Versammlungsprotokolle der WEG, aktuelle Hausgeldabrechnungen

Schritt 4: Die Immobilie optimal vermarkten

Der erste Eindruck entscheidet. Professionelle Fotos, ein überzeugendes Exposé und eine zielgruppengerechte Präsentation können den Verkaufspreis spürbar steigern.

Tipps für erfolgreiche Vermarktung

• Professionelle Fotografie: Hochwertige Bilder sind auf Immobilienportalen entscheidend für die Klickrate
• Home Staging: Professionelle Einrichtung der Räume für Besichtigungen wirkt kauffördernd
• 3D-Grundriss oder virtuelle Tour: Besonders bei höherpreisigen Objekten empfehlenswert
• Zielgruppengerechtes Exposé: Klar strukturiert, vollständig, mit allen relevanten Informationen

Schritt 5: Besichtigungen und Käuferauswahl

Gut vorbereitete Besichtigungen sind ein Schlüsselelement des Verkaufserfolgs. Achten Sie dabei auf die Seriosität der Interessenten.

Worauf Sie bei Kaufinteressenten achten sollten

• Finanzierungsbestätigung: Lassen Sie sich frühzeitig eine Bankbestätigung vorlegen
• Kaufmotiv: Eigennutzung oder Kapitalanlage beeinflusst Verhandlungsposition und Zeitplan
• Übergabezeitraum: Stimmt die Vorstellung des Käufers mit Ihren Plänen überein?

Schritt 6: Kaufvertrag und Notartermin

In Deutschland muss jeder Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden – ohne Notar ist er rechtlich unwirksam. Der Notar handelt dabei neutral und vertritt beide Parteien gleichermaßen.

Ablauf des Notartermins

1. Kaufvertragsentwurf wird beiden Parteien mindestens 14 Tage vorab zugeschickt
2. Notar liest den Vertrag vollständig vor
3. Fragen werden geklärt, ggf. Anpassungen vorgenommen
4. Beide Parteien unterzeichnen den Vertrag
5. Auflassungsvormerkung wird ins Grundbuch eingetragen
6. Käufer überweist den Kaufpreis
7. Notar veranlasst die Eigentumsumschreibung im Grundbuch
8. Schlüsselübergabe und Übergabeprotokoll

Schritt 7: Steuern beim Immobilienverkauf

Das Thema Steuern ist beim Immobilienverkauf oft unterschätzt. Zwei Regelungen sind besonders relevant:

Spekulationssteuer (§ 23 EStG)

Wer eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb mit Gewinn verkauft und sie nicht selbst bewohnt hat, muss auf den Veräußerungsgewinn Einkommensteuer zahlen – die sogenannte Spekulationssteuer.

Ausnahmen von der Spekulationssteuer:

• Die Immobilie wurde im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich selbst bewohnt
• Die 10-Jahresfrist seit Anschaffung ist abgelaufen
• Es wurde kein Gewinn erzielt (Verkaufspreis ≤ Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten)

Weitere Kosten für den Verkäufer

• Vorfälligkeitsentschädigung: Bei laufenden Finanzierungen kann die Bank eine Gebühr verlangen, wenn das Darlehen vorzeitig abgelöst wird
• Anteilige Maklerprovision: Sofern vereinbart (in der Regel 3,57 % inkl. MwSt.)
• Energieausweis: Falls noch nicht vorhanden, ca. 100–500 Euro

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